不動産投資の計算知識
最近のニュースで不動産や銀行融資の不祥事件の話題がよく出ました。スルガ銀行の融資問題とか・・・・
レオパレスの建築問題とか・・・・・、いずれにしても、それに絡んでいる方は大変だと思われます。もちろん、最初は不動産会社や銀行側から誘ったり、勧誘したり、されたかもしれませんが、「不動産投資をやる」という決定はやはり本人の意思表示になりますから、その後、完全に自己責任になりますから、悔しくても・・・・もうダメですね、ですから、最小不動産投資をやる前に、ある程度金融と不動産の分析知識を把握すれば、あの大惨事にならないだろうと思います。今回、不動産に関する分析知識を紹介して行きたいと思います。
- 表面利回り
表面利回り・・・物件にどれほどの収益力がわかる
計算式：一年間の家賃収入/物件購入価格
表面利回りは不動産投資の中で最も重要な計算ですがほとんどの方が理解できると思われます。
- DCR (Debt Coverage Ratio)
DCR・・・借金返済の安全度がわかる
計算式： 家賃収入/返済額(金利+元本)
DCRは表面利回りと同様、極めて重要な指標です。
返済額(金利+元本)に対する家賃収入の割合
- 実質利回り
実質利回り・・・実質的に投資に対して収益力がわかる
計算式：(家賃収入-運営費)/(物件価格+物件購入時費用)
実質利回りが不動産投資において重要な指標です。表面利回りが高くても、ランニングコストが高いと大幅に低下します。
- Pay back期間
Pay back期間・・・投資額の回収スピードがわかる
計算式：自己資金額 / 回収した現金の累計
あなたが行った投資額が何年目に返ってくるのかという時点を示したのがPay back期間です。
- ROI (Return on Investment)
ROI・・・投資額に対する回収の効率性がわかる
計算式：PAT/自己資金
ROIは一般的な投資の世界で重要視される指標ですが、不動産投資においてはあまり重要視されない指標です。毎年の現金手残収入に対する投資額の割合です。
なぜなら、不動産投資においては金融機関の融資条件によって自己資金額が決定されてしまうことが一般的であり、自己資金の金額をコントロールすることができない、すなわち、ROIの分子である自己資金額は物件によって大きく異なるからです。
- NPV
NPV・・・資産増加という観点から投資の是非がわかる
計算式：(手残り現金(各年の合計)-物件価格)/手残り現金
各年度の家賃収入を一定の割引率で割り引いた額（収入）と物件価格（支出）の合計
NPVは簡単に言えば、物件の価格と、物件が将来生み出す賃料収入の現在価値の合計です。
- IRR
IRR・・・投資額を預金したと想定した場合の金利がわかる
計算式：ないので難しくて略
ざっくりいうとNPVがゼロとなる割引率
- PAT
PAT・・・会計上の儲けがわかる
計算式：家賃収入-運営費-減価償却-返済額(金利)-税金
家賃収入から減価償却を含む経費と金利を除したものです。キャッシュフローとは異なる考え方です。
- EBITDA
EBITDA・・・物件が純粋に稼ぐことができる力がわかる
計算式：税引き後利益+税金+減価償却費
家賃収入から運営費を引いたものです。Ebitdaは税金納付前の収益と言います。
それ以外、
不動産購入の費用：物件価格の約5％～10%
運営費：仲介手数料、固定資産税、火災地震保険等の費用、約家賃収入の10％
減価償却：会計上、建物の価値を毎年定額で減らしている処理のことです。
金利返済：借入に対する、金利部分の返済額
元本返済：借入に対する、元本部分の返済額
サラリーマンの場合は給料収入と不動産家賃収入合算され、納税対象になるのでご注意ください。
以上の不動産に関する計算式の内容が理解していただければ、ほぼ間違いない失敗のリスクが抑えられるだろうと思われます。
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