宅建セミナーに参加してきました（賃貸編）
今回は、先日受講した宅建セミナーから賃貸編についてまとめてみようと思います。民法改正では、不動産を賃貸する場合においても多くの変更点があり、貸主、借主ともに知っておかなければいけない重要な点となります。
○個人保証制度について
個人保証の場合、保証契約書に極度額の記載が義務化されます。物件の賃貸借契約を結ぶ際、家賃滞納などもしもの時に備えて、保証人や保証会社を付けるのが一般的ですが、個人が保証人の場合、どこまで責任を取らなければいけないのか現在は明確にされていません。例えば賃借人が自殺をした場合や、火災等で多額の費用が発生した場合、連帯保証人もその責任が発生します。しかし負担する額の上限が決まっていないため負担する費用が多額になる可能性もありすごく問題になっているとの事です。
この極度額設定には、具体的な金額や上限の定めはありませんが、いくつか注意点があります。まず、極度額は固定された金額で設定するということです。「家賃○○カ月分」といった、金額が固定されていない曖昧な記載方法は無効となります。また、「月額賃料１０万円○○カ月分」と金額が指定されている場合でも事業用で借りる際消費税が発生してくるため、消費税が改定される可能性もあるため、場合によっては金額がきちんと書かれていても無効になる場合もあるとの事でした。最近では保証会社利用が必須になっている不動産屋さんも多いですし、賃貸不動産のポータルサイトでも、保証会社箇所の登録が必須になった所もありますので、今後更に保証会社の利用が増えて行くのではないかと思われます。
また、民法改正前に締結された賃貸借の場合、施行後に更新された場合の保証契約はどうなるのかという点ですが、判断ポイントは「新法施行後に当事者の意思により更新した」かどうかで判断される事になります。更新時に保証契約も新しく締結した場合には、新たに合意があったといえるので新法となり、極度額の定めが必要となります。一方、特別保証人に対して通知をせず手続きをしなかった場合には旧法が適用となります。旧法なら極度額 を定める必要もなく大家さんの立場からすると楽ではありますが、きちんと極度額を定めておいた方が後々大きなトラブルに発展する可能性も低くなると思います。
○賃借人の修繕する権利の明文化
民法改正によって、賃借人が修繕の必要な箇所を自ら修繕することが出来る権利がある事が明文化される事になります。現在の民法では、賃貸人が修繕義務を負うという規律はありますが、賃借人が修繕する権利という内容はありませんでした。大家さんの立場からすると、所有物件を賃借人に勝手に修繕されてしまう事になり、賃借人が自分自身で修繕した費用については最終的に大家さんが負担する事になりますので、特約等で決まり事を定めておかないと、好き勝手に修繕されてしまう事になります。水漏れなど緊急時で仕方のない場合なら問題ないと思うのですが、修繕というと本当に必要なのか、もっと下のグレードでの対応でも良かったのではないかと差が出てくる事になり、修繕なのか改良なのかわかりづらくなります。全宅連の住宅賃貸借契約書の新書式案では、賃借人が破損箇所を発見した場合の「通知」と「協議」を明らかにし、賃借人が好き勝手に修繕が出来る契約内容にならないように配慮されているといいます。
ここまで民法改正、賃貸の重要な変更点についてみてきました。改正後は改正前とおなじような契約をしてしまうと大変な場合も出てくるので、変更点については細かくチェックしておく事がとても大切になると思います。
