マンションの敷地利用権
区分所有建物（マンション）で建物の謄本に敷地利用権の表示がなされていない物件があります。
主に敷地利用権が借地であったり、土地の所有権を共有名義で持っているケースが大半です。
しかし、関連会社で聞いた敷地利用権の無い区分所有建物の事例がありました。
その建物は築50年を超える区分された建物で下の階は店舗で上層階は居住用となっている建物でした。その、マンションの一室で当初は非区分建物で一人が所有している状態でした。ある時期に１棟の建物を区分しながら売却して資金を工面していたようで、その区分の際に１戸だけ敷地利用権が割り当てられ無い建物が発生してしまい、現在までその状態になっておりました。その他の区分建物の所有者は床面積に応じて土地を共有して所有する形態でした。
ところが、その土地の共有持ち分がない建物の所有者が不動産競売を申し立てられて、結果として第三者が落札し建物の所有権の移転登記が実行されました。
建物の区分所有等に関する法律第１０条に「敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる」とあり、それを根拠に買受人は、他の区分所有から売渡請求を受けてしまい、相当額で物件を手放すことになりました。落とし穴ですね。
競売の物件情報が記載されているＢＩＴとよばれる公開された資料には、その区分所有法第１０条によるリスクの記載が全く無かったのでびっくりです。
昭和58年の法改正で50戸以上の区分建物は登記官の職権で自動的に敷地権登記がなされましたが、上記の物件は50戸に満たなかった為、そのまま土地の共有持ち分という状態となっておりました。
築古のマンション・区分所有建物を購入する際には、敷地利用権として所有権（共有）、地上権、借地権がその建物と一体となって取得できるか当然確認する事が必要です。共有での所有権の場合には全体の床面積に相当する持分だと安心です。安い不動産には訳があります。
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