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担保不動産の評価方法について

2016/09/21 カテゴリ:estate,loan

不動産の評価は不動産鑑定士による鑑定評価書を入手する事が一般的です。しかし、銀行融資とは異なりノンバンクの少額融資の場合には費用と時間の両面から考慮するとあまり現実的ではありません。

ノンバンクの担保評価は主に担当者が、近隣地域の取引事例とその土地の法令上の制限を調べ、不動産会社に相場の聞き込みを行い、対象不動産の個別要因(築年数、形状、接道状況、日照、近隣の嫌悪施設等)を加味して算出します。それと当社では簡易的にトヨタグループの不動産評価システム「TAS-MAP」を利用して評価の参考として採用するケースもあります。入力から数秒で評価額の他、近隣地域の事例、路線価、用途地域、建ぺい・容積率、駅までの距離、住宅地図も把握でき大変便利で良く活用しております。

評価する不動産の種類によっても重視する視点が少し変わってきます。ここで3つの評価方法から求める価格の種類を紹介します。

1.積算価格

土地(更地)の価格に建物を建築した場合の費用(再調達原価)に築年数による減価を行って求める価格で原価法といいます。主に一戸建ての評価に用いられますが、この築年数による減価ですが22年を超えると木造建築物の評価が0になり、流通価格より低めになります。

2.比準価格

近隣地域の類似した物件の取引事例を比較して、物件の価格を求める方法で取引事例比較法といいます。マンションの評価で重要視しております。

3.収益価格

物件が将来生み出すであろう収益を逆算して現在価値に換算する手法で収益還元法といいます。利回りという表現だと分かりやすいと思いますが、鑑定では「純収益の現在価値の総和」ですので、何年分かの収益を現在価値に割引く手法が用いられます。主に賃貸用不動産、ホテル、レジャー施設の評価に重宝されます。

 

上記3手法が不動産鑑定評価の手法ですが、さらにこれらの手法を応用したものが「開発法」という手法です。例えば、

・マンション業者が土地の仕入れから許可、造成、建築、販売に至る過程を考慮して価格を算出

・戸建分譲業者が土地の仕入れから許可、造成、区割り、道路、建築、販売を考慮して価格を算出

等の大規模な土地でプロジェクト用の評価に向いております。当然管理人にはそのようなスキルが無いので、大規模な土地の評価は当社では低めになります。スミマセン。

 

評価が出るか不安な方も、まずはお気軽にご相談下さい。不動産のポイントを見つけて評価アップのご提案を致します。

TEL 03-6860-0033

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