心理的瑕疵について
販売や募集図面を見ていると備考欄に「告示事項あり」と記載がある物件は事故物件で難しいことばで心理的瑕疵といいます。物件の瑕疵は物理的なもの、例えば雨漏り、白蟻、土壌汚染がありますが、心理的なものとは過去にその物件において、死亡事故や事件があったことにより、新たな買主・借主がそのことを知ったら契約しなかったような物件です。
事件性が無い死亡事故の例は孤独死や病死により死後相当期間が経過し、床や畳に跡が残るようなケースがあり、事故物件に相当する扱いを受けます。さらに、
・過去に火災があった物件
・暴力団事務所、暴力団員居住の近接物件
・隣人トラブル
・所有者や居住者が他の場所で事件を起こした物件
事件後病院で亡くなったり、死亡を確認したのが病院だった場合でも、その物件で原因となる事件が起きていますので同様に建物の瑕疵に該当すると認められるようです。
不動産会社は物件を仲介、販売する際には説明義務が課せられます。それを知らずに売買契約、賃貸借契約を締結した場合には、事件発生年月にもよりますが契約解除や損賠賠償請求が認められる判例が出ておりますので、不動産会社は噂等を聞いた場合の調査は慎重に行わなければなりません。
しかし、いつまで自殺や事件等の告知義務があるかというと定かではありませんが、「引渡しから〇〇年」等という説もありますが、正しくはありません。自殺や事件があったという事と消滅時効とは全く別物であり、その事件が風化して近隣住民の記憶から薄れていくまでは告知義務があると考えられます。感覚的には「この事件のことを言ったら成約に結びつかないな～」、「代金減額請求されるな～」「自分なら契約しないかな～」と感じたら、その物件には告知義務、説明義務があると考えていいのではないでしょうか。
事件の内容や近隣地域、近隣住民、建物の状況によって異なりますとしか言えませんが告知義務は長い間続くと考えられます。当社におきましても事故物件は取扱いが困難となっており、ネット等で情報を仕入れてチェックしております。
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