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路地状敷地の評価について

2017/08/22 カテゴリ:nihonbashi

大都市圏の住宅では接道義務を満たす為に、公道に通じる通路から建物の敷地へ伸びる形状の住宅地が多々あります。その形状から「旗状、旗竿」と言われますが、敷地を延長して道路に接道させる為、「敷地延長」(通称・敷延)とも言います。

その様な敷地は、人や車が通る道路から数m奥まっているので、一般的に静かな生活には最適の環境です。しかし、不動産の査定においては厳しい評価となります。不動産業者は利益を最大化する為に土地の有効利用を考えますが、敷延の土地においては最有効使用は既存建物をそのまま利用することになると思われます。これが整形地(正方形、間口の広い長方形)の場合には、大抵の不動産業者はまず、土地を区切って何棟の建物が建つかを検討します。そこには法令上の制限の範囲内で、買い手に魅力となる住宅を想定します。都心の一等地であれば、狭小土地で販売価格を抑えたり、郊外の場合には駐車スペースを工夫したりと、その土地が持つ力を最大限に発揮できるように検討します。その結果、整形地でまとまった広さがあると業者買取り価格もアップしていくものであると考えております。

本題の敷延土地の査定ですが、通路部分と敷地部分の2つに分けて算定します。通路部分の評価は通常価格の0%~20%となります。特に間口が最低限の2mの場合には車を入れることが困難で、建築や引越が大変になることが予想され基本的に評価はありません。残りの敷地有効部分においても整形地の価格に対して80%~100%の評価額となると考えられます。

幅員だけでなく通路の長さも問題となります。都道府県によって条例が定められていますが、通路の長さが10mまでは間口2mで足りますが、それを超え20m、30mとなると建築の際に間口(幅員)が3m、4m必要となる場合がありますので各建築事務所や役所での確認が必要となります。

しかし、敷延物件におきましても通路の長さが短い場合、通路部分の間口が広い場合、周囲が開けている場合には評価や条件につきまして、多少融通をきかせますので、お気軽にご相談下さい。

 

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