一戸建て？テラスハウス？
最近様々な物件をネットで見ました。その中では気になった物件がありまして、それは「テラスハウス」。分類を見てみると一戸建てになっていますが、テラスハウスと書いてありました。「え？何それ」分けわからないことでした。その後いろいろ調べました。
これから、皆さんに一緒に一戸建てとテラスハウスの違いとメリット、デメリットを説明していきたいと思います。
まず、テラスハウスとは連棟住宅のことですが、連棟住宅は普通の一戸建てより安いとされています。それはなぜなのでしょうか。
テラスハウスとは「つながっている一戸建て」のことで、連棟住宅（連棟式住宅）ともいいます。建築基準法では長屋に分類されるため、長屋という人もいます。隣の家の壁とつながっていることと、そのため少なくとも1面は窓がないことぐらいで、一戸建ての生活とほとんど変わりありません。ただ、壁がくっついているので、隣の音が気になることもあるかもしれません。
2戸のテラスハウスを「二戸一（にこいち）」、3戸の場合「三戸一（さんこいち）」、4戸の場合「四戸一（よんこいち）」のように◯戸の場合「◯戸一」と呼びます。
テラスハウスと見た目は同じで「つながっている一戸建て」です。タウンハウスとテラスハウスの違いは土地の部分です。これらは土地の権利が異なっており、一戸建てのように土地が一戸ずつ分けられている（=分筆されている）のがテラスハウス、マンションのように土地が共有されているものがタウンハウスと呼ばれます。そのため、テラスハウスは一戸建てに分類され、一戸建て風の共同住宅であるタウンハウスはマンションと同じ分類として扱われることもあります。確かに、テラスハウスもタウンハウスもアパートもマンションも「集合住宅」ではありますが、建築基準法上では、テラスハウスとタウンハウスは「長屋」に、アパートとマンションは「共同住宅」に分類されます。なお、不動産ポータルサイトではテラスハウスもタウンハウスも「一戸建て」に分類されていることが多いです。
テラスハウスは、売るときも安いのですが、買うときも安いです。なぜ普通の一戸建てより安いのでしょうか。
それは、それぞれの土地に独立した一戸建てを建てるよりも、土地を効率良く利用できるほか、建築コストも安くつくからです。
テラスハウスは壁がくっついているため、各住宅を隙間なく配置できます。また、独立した一戸建ては、住宅ごとに水道やガス・電気などを整備する必要がありますが、テラスハウスはマンションやアパートと同じく共同利用するため、建築コストを抑えられるからです。
これらのことが売るときに重くのしかかってきます。
建築年数が古くなればなるほど「建て替え」を考えなければならなくなります。上記のような場合、3戸それぞれがお金を分担し合い、建て替えできればそれで良いのですが、50年近く経つと所有者が変わっていることも多いことから、揉め事も多く、現実的に共同での建て替えの例はほとんどありません。相続などで所有者が住んでおらず遠方になると、接触さえ困難なこともあります。
また、テラスハウスの1戸を新築に建て替えたい場合は、壁がくっついているため「切り離し」が必要になります。その際、隣家から「切り離し承諾書（切り離し同意書）」と「印鑑証明書」を取らなければなりません。また、切り離しの費用も負担しなければなりません。
「家を切ることなんてできるの？」と思いますよね。状況にもよりますが、現在の技術であればほとんどの物件において可能です。こちらは両隣の2面を切り離していますが、テラスハウスの真ん中は費用がよりかかるため安くなります。
「二戸一」であればまだ容易ですが、つながっている戸数が多ければ多いほど、利害関係者が多くなり、交渉が難しくなることもあります。
そもそも土地の広さが、家を建てられる最低敷地面積に達していないと違反建築物と扱われ、建て替えが不可能な再建築不可とみなされます。
再建築不可の場合は、金融機関から担保価値（もしも住宅ローンを返済できなくなったとき、代わりに家を没収される）が低くみられるため、購入者が住宅ローンを利用できない可能性が高くなり、現金購入しかできません。現金購入となると、購入者は著しく限定されてしまい、売りづらくなります。
また、道路に接していない場合も、そもそも再建築が不可能なので、リフォームしか手法がなくなります。
他にも水道管やガス管を共同で利用している場合は、承諾をもらったり、引き直さなければならないこともあります（他人地利用・他人管埋設）。
このようにテラスハウスの売却は、将来の建て替えにおいては単独で自由にできず、周辺住民を巻き込んで行わければならないこともあり、通常の一戸建てよりも安くなるのが一般的です。
まとめにすると、テラスハウスを購入して、運営し、資産処分する時、いろんなデメリットがあるため一般の一戸建てと同じ値段だと売れないので、なるべく安く購入し、利回アップさせたほうがいいと思います。個人意見として普通の一戸建ての6割りでいいかと思います。
テラスハウスの全体ではなく、区分所有の一部分だと融資を受けずらいという点も抑えておく必要がありますね。
