マイホーム購入の段取と必要な手続き
マイホームの購入って人生の中で重要なポイント一つとして我々生活の中に現実に存在しています。普通の買い物と違って、何度もすることではない為、何かとわからないことが多いものです。
物件のお探しから引き渡しまで期間はどのぐらい必要？
どんな手続きがある、いくら費用がかかるのか？
これから、本日の記事からわかりやすく説明していきます。
まず、マイホームを購入する際4つの段取で考えれば良いと思います。
- 物件を決めるまでに…資金計画・物件探し(1か月)
- 物件購入を決める…購入申込・ローン事前審査(1週間)
- 契約を結ぶ………売買契約・ローン本審査(2週間)
- 引き渡しを受ける…ローン契約・決済・引き渡し(1か月)
- 「マイホーム」に出会うまでに、資金計画・物件探し～
資金計画、収支生活ライフ、住宅ローンを確認しましよう。
大まかな目安として、住宅ローンを組める金額は年収の5～6倍まで。
ただし、ほとんどの銀行では、年収300万円以上でなくては審査に通りません。返済負担比率は、年収400万円未満では30％まで・年収400万円以上では35％までが合格ラインとなっています。
したがって、ここに貯金や、援助を受けられる当てがあればその分を足した金額が、購入費用の総予算となります。
ただし、ここでいう「購入費用の総予算」とは、物件価格だけを指すのではありません。
中古物件購入には仲介手数料やローン事務手数料・登記費用といった諸費用がかかります。
諸費用の目安は、物件価格の10％程度、中古物件で7％程度です。
また、マンションに住んでいる間は月々の管理費・修繕積立金や、毎年の固定資産税といったランニングコストがかかります。
ローンの返済の他、こうした費用を無理なく払っていけるかも考えなくてはなりません。
物件お探しに行きましょう
今回中古マンションを1例として選びポイントを伝えます。
建物の耐震性は、新耐震基準の建築か、あるいは耐震基準適合証明を受けた物件かを内覧前に不動産会社に確認しましょう。
管理状態、今までの修繕記録と今後の計画・修繕積立金の残高が充分かをチェックします。こちらも、内覧前に不動産会社に確認しましょう。さらに、内覧でエントランスやゴミ捨て場といった共用部分の使い方を見ておきましょう。住民の自治管理への意識が窺えます。
資産価値は、とくにエリアが重要です。便利で安全な立地にある物件は常に人気があります。
ハザードマップを参照したり、内覧で周辺を歩いて駅や商店・病院といった生活インフラが整っているかを確認したりといった方法でチェックします。
また、内覧にインスペクターに同行してもらい、住宅診断(インスペクション)を受けることでなければ見極めが難しい「住宅の隠れた問題」を発見したり、配管・給湯器等の設備のメンテナンス時期や費用についてアドバイスをもらったりすることができます。
- 物件決定、購入申し込み・ローン事前審査～
購入申込みは通常、購入申込書(買付証明書)によっておこないます。
値引きを希望する場合は、この段階で価格交渉を行います。
交渉権は原則、購入申込書を出した順になります。
「買いたい！」と決めたら、すぐ購入申込書を提出しましょう。
ただし、交渉の結果次第では、2番目・3番目の申込者が物件を勝ち取る場合もあり得ます。
「 申込者が何人もいるような人気物件は、販売価格どおりに申し込む」というような駆け引きも必要ですね。
購入申込みと前後して、住宅ローンの事前審査を行います。
事前審査では、年収や勤続年数、債務状況(他の借入やクレジットカードの返済滞納など)が調べられます。
審査にかかる時間は1～7日程度です(金融機関によって異なります)
通常、事前審査は「この物件を買おう」と意思が固まってからおこないますが、人気エリアで物件を探している等、とくに物件の動きが早いケースでは、「この物件に興味がある」という段階で(つまり、内覧前に)事前審査を済ませてしまう場合もあります。
申込者が何人もいるような人気物件では、交渉条件や人柄(大切に住んでくれそうか)を比較される中で、「事前審査が通っている＝ローンを組める可能性が高い」ことは有利にはたらくためです。
- いざ、売買契約・ローン本審査～
契約手続きは、一般に不動産業者のオフィスでおこないます。時間は2～3時間ほどみておきましょう。
重要事項説明では、物件の状態やマンション規約などが説明されます。
売買契約では、売買価格や契約内容を確認します。
重要事項説明書・契約書は必ず事前に写しをもらい、わからない点は契約日までに不動産業者に確認して、納得したうえで契約にのぞみましょう。
※重要事項説明書必ず目を通してください。
とくに問題となりやすいのは、次の3点です。
- 売主の瑕疵担保責任
- 売主の抵当権抹消
- 住宅ローン特約
売主の瑕疵担保責任とは、引き渡し後に物件の隠れた瑕疵(雨漏り、シロアリ被害など)が見つかった場合、売主が修繕する責任を負うというもの。
売主が個人の場合「引き渡しから3ヶ月間、瑕疵担保責任を負う」とする契約が多いのですが、「瑕疵担保責任を負わない」とするケースも珍しくはありません。この場合、もし引き渡し後に給排水管が漏水したり、雨漏りがあったりしても、自分で修繕することになります。
売主が不動産業者の場合「最低2年、瑕疵担保責任を負う」と法律で定められています。
売主の抵当権抹消とは、契約時点で売主がまだ住宅ローンを完済していない場合、決済時に売買代金で払うか、自己資金で払うかして、物件を住宅ローンの担保から抜き、権利関係をまっさらな状態にして買主に引き渡すことを約束するものです。
住宅ローンをまだ完済していない物件では、必ずこの旨が明記されていることを確認してください。
住宅ローン特約は、あなたがもし住宅ローン本審査に落ちた場合、契約は白紙に戻るという特約です。
契約を結ぶと、自由に「やっぱり買うのをやめた！」ということはできなくなり、手付金がキャンセル料として徴収されます。しかし、住宅ローン本審査に落ちた場合に限り、手付金は全額返ってくる……ということです。
審査の合否は結果が出るまでわかりません。万一の場合に備え、必ずこの旨が明記されていることを確認してください。
契約を無事結んだら、本審査に入ります。
とくにあなたの健康状態と、物件の価値をチェックされます。
住宅ローンを組む際、返済中にもしものことがあった場合に備えて団信(団体信用生命保険)に加入します。
そのため、過去3年に大きな病気やケガをして治療を受けたことがないか、手足の機能障害がないかといった告知事項に該当がないかを確認されるのです。
審査にかかる時間は、2週間程度です(金融機関によって異なります)
もし審査に落ちた場合、売買契約は白紙に戻ることになります。
- ローン契約・決済・引渡し～
本審査の承認がおりたら、いよいよ融資の実行です。
まず、金融機関とローン契約(金銭消費貸借契約）を結びます。
そして融資が実行されたら、決済・引き渡しをおこないます。この時点で、物件は正式にあなたのものになるわけです。
金銭消費貸借契約では、借入れする金額や借入期間・金利などローンの条件を決定します。
このとき、融資の実行日も決定します。
融資の実行は、金銭消費貸借契約から最短で3～4日後になります。
したがって、決済・引き渡しもこの日取り以後で設定します。
金銭消費貸借契約は、通常、金融機関の一室でおこないます。時間は、1時間程度みておきましょう。
融資の実行が可能になれば、決済・引き渡しをおこないます。
決済・引き渡し当日におこなう手続きと、買主が用意するものは次のとおりです。
決済・引き渡しは、通常、ローンを組んだ金融機関の一室でおこないます。時間は、1～2時間程度みておきましょう。
売主・買主・不動産業者の他、金融機関のローン担当者、登記をおこなう司法書士が同席します。
年の途中で物件を売買した場合、固定資産税・都市計画税を日割りで精算します。
同様に、月の途中で物件を売買した場合、管理費・修繕積立金も日割りで精算します。
これらの精算金や諸費用などローンでカバーされない費用は、用意しておきましょう。
決済・引き渡し時に登記手続きの委任をおこないますが、この際、売主・買主は司法書士に登記書類(買主側は、住民票・本人確認書類)を提出します。
司法書士は決済・引き渡しの完了後(通常は当日中に)登記申請をおこないます。
マンション売買でおこなう登記は、次の2つです。
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
登記手続きが完了すれば、物件は名実ともにあなたのものです！
ここまでマイホームを手に入れることができ、段取とお手続きが終わりますが、ただ中古物件購入の場合はこれからリフォームをかけるケースもありこの場合は普通の銀行ローンもダメなので、自己資金を使うかほかの融資を考えなければならないです。
よっぽどお金を持ってない限り皆さんの自己資金もたっぷり使われたと思います。やはりほかの金融探したほうが良く、小さい金額で、リフォームの分だけで小さい金額でいいと思います。
弊社が小さい金額の融資を行っておりますので(100万からスタート)、不動産の抵当権は2番3番でもOK、お金を困る時、お気軽に一度弊社までお問合せください。フリーダイヤル0120-394-402番まで、お待ちしております。
