居抜き店舗とは？
最近当社のグループ会社所有物件に居ぬき物件が出ました。あれ、居ぬきっと何？初めて聞いた言葉ですが、どういうことか疑問が出てきました。
その後、色々調べてみましたら、「居抜き」とは、前のテナントによる内装や造作、設備などがそのまま残されている物件であると理解出来ました。つまり、簡単な手直しだけですぐに開店することができるほか、飲食店では食器類などがそのまま使える場合もあるでしょう。一方で、厨房設備だけ、あるいは内装の一部だけが残っている状態でも「居抜き」と表示されることがあるので、必ずしも「店名の看板を付け替えるだけですぐに営業できる状態」だとは限りません。店舗などにおける通常の賃貸借契約では、テナントが退出する際に内装などの解体工事、原状回復工事を行い、いわゆる「スケルトン状態」（コンクリートの打ちっ放しの状態）にして明け渡すことになっています。しかし、次のテナントが同業種であれば、解体の無駄を省いて有効活用をすることも可能です。そのため、あらかじめオーナーの了解を得たうえで、退出する前に次の借り手を探すのが「居抜き物件」の基本となります。
実際の造作と譲渡
退出するテナントは「解体工事などが省けるのなら、造作や設備などは無償で引き渡しても構わない」という場合もありますが、高価なものや比較的新しいものであれば「居抜きによる造作などを買い取って欲しい」と考えるケースも少なくありません。そこで、話し合いに基づいて内装、設備、備品などを売買するのが「造作譲渡」です。新しく入居するテナントは、オーナーとの間における賃貸借契約とは別に、前テナントとの間で造作譲渡契約または資産譲渡契約などを結ぶことになります。以前は「居抜き」と言えば飲食店が大半を占めていましたが、最近は歯科医院、美容室、エステサロンなどの居抜きもネット上で多く見られるようになっています。例えば歯科医院の場合、新規に開業するためには歯科診療ユニット数台、レントゲン機器などを含め、比較的小規模でも5千万円ほどかかることが多いようです。これが居抜き歯科医院の造作譲渡なら、数百万円から1千万円程度で設備がそのまま使えるわけです。
居ぬき物件のメリットとデメリット
居抜きの場合、前テナントにとっては解体費用を節約できる、造作譲渡による収入を得られることがあるといったメリットの他に、引き渡し直前まで営業ができるため解約予告期間や解体工事期間の賃料を負担せずに済むこともあります。また、ビルなどのオーナーから見れば、空室期間が少なく賃料収入が途切れないことが最大のメリットでしょう。一方、新規のテナントは出店コストやその後のランニングコストを安く抑えることができます。そのため損益分岐点も下がり、黒字転換も早まるでしょう。しかし、居抜きで引き継いだ設備が目的に合っていなかったり、内装がイメージに合わなかったりすることもあります。前のテナントの評判が悪ければ、その影響を受けることがあるといったデメリットも考えられます。前のテナントが営業不振で廃業したのであれば、同じ業態で営業することがリスクとなりかねません。出店コストだけで居抜き物件を選ぶのではなく、あらかじめ商圏やニーズをしっかりと調べることも大切です。
居ぬき店舗意味をよく理解した上でデメリットを注意しながら、自分に合う物件を探しに行っていただければ、経済面から見ると借主に対して有利ではないかと思われます。
ちなみに、今回うちのグループ会社募集している物件が大宮駅から徒歩5分の居ぬき物件(住所:さいたま市大宮区仲町1-77-1南銀ビル5F)になります。詳細はAT HOMEに掲載されていますので、もし、皆さんご興味がありましたら、1度ご覧になってください。(お気軽にTEL 03-3272-5555まで)
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