宅建協会の実務研修会に参加してきました
先日宅建協会の実務研修会に参加してきました。今回の研修テーマは「賃貸・売買の契約書と重説における変更点と注意点」でした。前回の研修会では賃貸契約が主な内容でしたが、今回は売買契約をメインとした内容となっていました。教えていただいた点をいくつか絞ってまとめてみます。
【宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受ける事が出来る報酬の額】
最近変更になった点として、宅建業者が宅地又は建物の売買に関して受ける事が出来る報酬額があります。物件価格の「3％＋6万円」という数字は不動産売買における仲介手数料の上限として知られている数字ですが、2018年1月1日よりこの仲介手数料の料率が一部改正されました。改正された内容としては、「物件売買価格が４００万円以下の場合、売主から最大18万円受け取る事が出来る」というものです。今までも物件価格が４００万円の場合、手数料は4％＋2万円とされ１８万円でしたが、400万円以下の場合は１８万円より低く、例えば２００万円の売買価格の場合の報酬額は１０万円でした。今回料率が見直された理由としては、空き家の増加、特に地方の空き家が多くなっているためとの事でした。改正された「昭和４５年建設省告示第１５５２号」」にも「低廉な空き家等」と記載があります。
この売主からの報酬額の上限については、契約前に事前に説明と合意が必要になり、必ず18万円をもらえるという事ではありません。また、特に地方の空き家の売却を依頼する場合には、不動産会社は現地調査が必要になり交通費諸々費用がかかる事になりますが、「通常かかる事のない費用については請求することが出来る」という規定があるので、出張費も追加で請求する事が可能になります。どちらにしても事前説明は欠かせないという事なので、業者は説明漏れがないよう、十分に気をつける必要があります。尚、この改正内容は空き家問題を解決させるための動きの1つとされていますが、空き家に限定されたものではなく、400万円以下の不動産について一律に適用されるという事です。
【民法改正による変更点、消費者契約法の改正内容について】
契約が無効となる場合として、心裡留保、通謀虚偽表示、錯誤があり、取り消しとなる場合として詐欺、脅迫と、消費者契約法の不実告知、不利益事実の不告知、断定的判断の提供があります。民法改正では、錯誤のように無効から取り消しに変更されるものが出てきます。ややこしいですが、改正内容をきちんと確認する事が大切となります。
また、消費者契約法では2019年6月より取り消しうる不当な勧誘行為が追加されます。（社会生活上の経験不足の不当な利用、加齢等による判断力の低下の不当な利用、霊感等による知見を用いた告知、契約締結前に債務の内容を実施する等、不利益事実の不告知の要件の緩和）これは、成人年齢を２０歳から１８歳に引き下げる改正内容に関連し、１８歳、１９歳が親の同意なしで契約出来るようになるので、まだ判断力の低い若者を守るために強化された内容となっているようです。また、消費者契約法の位置付けについても説明があり、宅地建物取引業法と消費者契約法の内容で競合がおきた場合には宅建業法が優先に適用される事になります。尚、消費者契約法の消費者とは個人であり、事業としてや、事業のために契約をするといった際は適用されません。
ここまで、研修会に参加して最近の変更点という事で紹介をされた内容をまとめてみました。今回は売買契約を中心とした内容であり、賃貸に比べると金額的にも大きくなりますし、事前説明、事前確認等がとても大切であります。民法改正も迫っている中、今の内容とは違うところも多数出てくるので、最新の情報をインプットする事がとても重要で、欠かせない作業になってくると思いました。
