住宅ローン特約とは
住宅を購入する場合、多くの方はローンを組んで購入する事になると思います。ローンは住宅を購入する人誰もが受けられるものではなく、金融機関の審査に通る必要があります。契約をするときに不安になるのが、「もしローンが通らなかったらどうしよう」というものです。そんな買主を守る条項が「住宅ローン特約」になります。今日はこの「住宅ローン特約について調べてみようと思います。
「住宅ローン特約」とは、売買契約や工事請負契約の際に売主と買主の合意によって定められる条項の一つです。「住宅ローンの本審査に通らなければ、売買契約を無条件で白紙に戻せる」といった内容です。住宅ローンの仮審査は、契約前の段階で受けられますが、本審査の申し込みには売買契約書が必要となります。なので、住宅ローンを絶対に借りられるといった状態で契約を結べる訳ではないので、買主は不安が残る状態となります。そんな不安を解消するために付けるのがローン特約であり、買主のリスクを減らすためにこの特約をつけて契約を結ぶのが一般的となっています。無条件での解約のため、契約時に支払った手付金ももちろん取り戻すことが可能です。
□住宅ローン特約の種類
住宅ローン特約には２種類あり、「解除条件型」と、「解除権留保型」があります。
「解除条件型」とは、本審査に落ちた段階で自分から解除の申し出をしなくても自動的に解除となるものです。どうしても購入したい物件だった場合、本審査に落ちたその時点で物件の購入は出来なくなるという事です。この特約のデメリットとしては、ローンが通らなかった事を理由に自分から契約解除の手続きをする必要はありませんが、他の方法で資金を用意できるかどうかを選択せずに諦めるといった形になるので、また一から物件探しをしなくてはいけなくなります。
２つ目の「解除権留保型」とは、本審査が通らずローンが組めないとわかった段階で、すぐ解除になるのではなく、他の方法で資金を用意する事が出来るか選択をする事が出来るものです。ローンの審査に落ちてしまっても、他の方法で資金調達のチャレンジができるという点は、どうしてもこの物件が欲しいと思われている買主にとっては良い条件かもしれませんが、この特約では、解除の通告期限が定められるのが一般的なので、その通告期限を過ぎてしまうと「無条件解約」が出来なくなります。また、結局資金の準備が出来ず解除をする場合には、法的なやりとりを含む契約解除の手続きとなるため面倒な事になります。この時に売主・買主の間でトラブルもあるようなので注意が必要です。
□注意点
住宅ローン特約がついていても契約解除が認められないケースもあるようです。
・本審査に通らないようわざとか買主が計画した場合
・指定された金融機関以外でローン審査を申し込み落ちた場合
売買契約を結んだ後に、買主側に購入意欲がなくなった場合や、他に良い物件が見つかってしまった等の理由で本審査にわざと落ちるような働きかけをした場合はこの特約は利用出来ません。また、特約には予め「対象銀行」が記載され、この銀行で申し込みをしてくださいといった約束があります。契約後に他で金利の安い別の金融機関を見つけても、指定された銀行以外に申し込みをし、審査に落ちた場合にも契約解除は出来なくなります。
住宅ローン特約は買主を守るための大切な特約となりますが、内容をきちんと確認しないといざという時に無条件解除が出来なくなる場合があります。住宅ローン特約を結ぶ場合には買主、売主双方に認識の違いがあるとその後トラブルになってしまう可能性もあるので、特約の有り無しではなく、細かい内容をきちんと確認することが大切です。
