宅建セミナー（瑕疵担保責任から契約不適合責任へ）
先日宅建の実務研修会に参加して来ました。今回のテーマは「民法改正と売買・賃貸２０２０年施行間近に備えて」というテーマでした。いよいよ１年後となった民法改正ですが、不動産取引においても変更点が多くあります。今回の研修会内容は大切な内容が盛りだくさんでしたので、何週かに分けて重要点をまとめて行きます。今回は「瑕疵担保責任の廃止、契約不適合責任の新設について」を見て行きます。
日本では昔から「取引上の社会通念重視」という考え方が用いられていますが、今回の民法改正によって、「英米法的な当事者の合意重視」という考え方へ転換される事になるといいます。これに伴い、廃止されるのが瑕疵担保責任です。社会的通念を前提とした考えの「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」という考え方に変わります。買主は、「契約解除」、「追完請求」、「代金減額請求権」を与えられる事になるので、不動産購入後、その不動産に問題が見つかった場合、売主からどのように対応してもらうか、選択出来るメニューが増える事になり買主は今よりも安心して取引を行う事が出来るようになると思います。しかし反対に売主側は責任が重くなるので、売った後に責任を問われないよう、契約締結前に専門家によるインスペクションを取り入れる事が一般的になると思われます。
・現在の瑕疵担保責任
売主が分譲地として販売した土地から大量の廃棄物が発見され、分譲地に適していない土地だったと判明した場合、売主は廃棄物の存在を知らなかった場合は、無過失責任としての瑕疵担保責任を負う事になります。
売主としては、信頼利益を賠償する事にはなりますが、信頼利益といっても内容は明確ではなく少なくとも廃棄物の撤去費用分を支払う必要があるとされています。但し、売主に悪意や重過失がなければ履行利益については賠償する必要はないという事になります。
また、権利行使の期間としては、引き渡し時から１０年となり、この１０年の間に瑕疵を知った場合は買主が瑕疵を知ったときから１年以内に権利を行使しなくてはいけません。
・改正後、契約不適合責任
瑕疵担保責任という言葉は廃止され、契約不適合責任となります。上記の例の様に、分譲地として購入した土地が分譲地として適していない土地だった場合、契約した内容に適合していないという考え方から、売主に損害賠償義務が発生することになります。しかし損害賠償の免責の可否については実務上不可抗力の場合に限られるとされるという見方もあるようなので、契約内容に照らして責めに帰すべき事由がないことを売主が証明できれば賠償責任は免れる事が出来るという事です。
帰責事由がある場合は、発見された廃棄物の撤去費用や、履行利益について賠償義務が認められる事になり、買主側としては、補修請求や代金減額請求も選択する事が可能となります。
反対に、帰責事由がない場合には、売主に損害賠償義務は発生しませんが、買主側は追完請求や代金減額請求を行う事が可能となります。
権利行使の期間としては、引き渡しから１０年、買主が不適合の事実を知った時から１年以内に事実を売主に通知をすればよいという事になりました。現行では、瑕疵を知ってから１年以内に損害賠償の請求をする必要があり、手続き等も多く買主に過度な負担であるとの批判もありましたが、改正後の契約不適合では知ってから１年以内に売主に知らせるだけでよいので、面倒な賠償請求は余裕をもって準備をする事が出来るようになり、買主の負担軽減になるとされています。しかし今回より不適合を知ったときから５年という時効が追加される事になるので、通知をして安心し請求自体を忘れない注意が必要です。
以上、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わることについてまとめてみました。今回の改正の一つとして、土地や建物などに欠陥があった場合の措置が変更になることになります。昔から使われてきた瑕疵担保責任という考え方が廃止され、契約不適合責任という考え方になります。特に改正直後にはトラブルが発生されやすいとされますので、現行、新民法の内容をよく理解しておく事が大切だと思います。
