「違法」「既存不適格」「再建築不可」物件
不動産物件の資料を見ていると、「既存不適格物件」「再建築不可」の物件が出てきます。「違法建築物」という言葉をあまり聞かないかもしれませんが、現在の法令に適合していない・過去に違法に建築された物件という事です。
つまり、「違法建築物」の場合は「検査済証」が発行されていない物件です。その原因は様々な要因がありますが主な原因は以下ケースになります。
違法建築物件
- 建蔽率オーバー
- 容積率オーバー
- 斜線制限違反
- 接道義務違反
ですが、事前に申請した建築確認と異なる内容の建築物の場合が大半です。
不動産を購入する時、銀行ローンを利用しますが「違法建築物」の場合は、住宅ローンを利用する事が出来ない為、現金決済できるユーザーに限られます。よって、不動産の登記簿謄本をみると乙区に設定が無いケースが多いのです。または土地のみに担保設定があるが、建物に設定の無いケースも事情ありと考えます。
既存不適格物件
「既存不適格物件」は建築当時は適法であった物件ですが、その後、法律や政令条例等が変わり、現在の法令に適合しなくなった物件です。「既存不適格物件」は違法物件の取り扱いにはなりません。ただし、建て替える場合、同じ規模の建物が建てられない可能性が高いので、取引価格が安くなるでしょう。また、銀行ローンも取扱いが難しいケースがあるようです。
再建築不可物件
「再建築不可物件」というのは字面の通り、建物を壊して、建て替える時、建築ができないことです。
再建築ができない理由は、建築基準法第42条により接道義務を満たさないことや、都市計画により道路予定地である場合です。建築基準法の道路とは、幅員4.0m以上で認定された道路のことです。再建築不可物件はこの道路に接していないか、または間口2.0ｍ以上で接道していない場合、路地状敷地で道路長が条例に違反する場合などが原因です。（＊路地状敷地と通路長と幅員の関係はこちらのページ）
「再建築不可物件」を購入する場合は、融資が付かないので十分に注意してください。
「違法物件」、「既存不適格物件」、「再建築不可物件」は普通の物件ではないので購入する際、現地確認と内容の調査を十分に実施して下さい。その様な物件購入のメリットは、通常の物件より購入金額が（少し）安いので、収益物件であれば利回りを期待できる事にあります。しかし、売却価格も安くなり処分が大変であったり、建物解体の際には道路形状によりい費用が割高になる等のデメリットも当然あります。
「既存不適格物件」で不動産担保融資をご検討の方はお気軽にご相談下さい。
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