農地転用とは？
農地とは、登記簿謄本の地目という箇所が「田や畑」となっているもので、田んぼや畑、果樹園等を指します。この登記地目が田や畑になっている土地については、農地法の決まり事により、売却をする際に地目を変更するなど農地法の手続きが必要となります。今日は、「農地転用」についてまとめてみようと思います。
農地転用とは、地目を農地から農地以外に変更する事を言います。農地でお米や野菜、果物などを栽培している行為をやめ、宅地や駐車場に利用しようとする際に必要な手続きとなります。
原則、該当の土地が農地であるかそうでないかは現状をもとに判断される事になりますが、そのような土地は一般的に謄本の地目は「田や畑」となっていると言う事です。反対に例えば、地目が山林となっている場合でも、現状が農地であれば農地と判断される事になります。しかし、宅地の一部で家庭菜園等を行っている場合等は農地に含みません。
現在、農地から他の地目へ変更する行為は、日本の農業生産の観点からすると、あまり望ましい事ではないため、一定の規制を設け自由に農地転用が出来ないようになっています。
農地転用に直接関わってくる農地法は４条と５条です。こちらには、「農地を転用するには原則として都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要である」とされており、農地法４条では「所有者が農地を転用する行為」、５条では「農地を転用するために権利を設定し移転する行為」について定められています。例えば、所有者自身が農地を駐車場に変更する場合は４条の規制を、所有者が変わり農地を宅地に変更する場合は５条の規制を、また、権利の移転や設定については農地法３条も関係してくる事になります。
農地転用には、農地法の手続きとして、農地転用届、または農地転用許可が必要となります。その土地が市街化区域であるか市街化調整区域であるかによって転用届になるのか転用許可になるのかが決まってきます。
市街化区域の場合は、農地転用届で良く、市街化調整区域では農地転用許可が必要となります。市街化区域の農地であれば、農地転用届という簡単な届出だけで良いのですが、市街化調整区域の場合は基本的に他の地目への変更は禁止地域になるので県知事からの許可が必要となります。
農地転用の許可基準としては、立地基準と一般基準があるようで、立地基準では、該当の土地は農業上重要性が高い農地ほど転用が難しく、重要性が低い農地は容易に転用が許可される事になります。一般基準では、立地にかかわらず、届け出書の内容によって判断されます。この一般基準は３つあり、（1）申請内容の通りの用途で使用する事、（2）周辺の農地へ支障を与えるおそれがない事、（3）一時的な利用でその利用の後はその土地は農業の目的で使用される事が確実である事が挙げられています。
このようにエリアによって農地転用は難しい場合もあり、全ての農地が変更出来るという事ではありません。所有者が農業をすることが出来なくなってしまった場合、土地の有効活用が出来ないといった事態も発生しているようです。農地転用の許可基準は複雑で、時間もかかる大変な作業ですが、大切な資産の価値に大きく影響を及ぼす事になるので、ご自身が所有している農地がどの種類に区分されているのかを事前に確認しておくことも大切であると思います。
農地の取扱いは難しいのですが、住宅地に不動産をお持ちで資金調達をご検討の方は、不動産担保ローン株式会社までお気軽にご相談下さい。
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