不動産の評価方法・適正価格について
不動産業界ではゴルフ練習場の近くの住宅は危ないといった不安が広がっているとの記事を見ました。これは台風15号の影響で千葉県市原市のゴルフ練習場の鉄塔が倒壊し近くの住宅に大きな被害が出た事によります。今までは鉄塔が倒れるという事は想定されていなかったと思うのでゴルフ練習場近くの物件については、マイナスのイメージがつく事になったという事になるかもしれません。
不動産の価格は一般的にわかりにくく、細かい様々な状況で判断され価格が決定されることになります。基本的には売り手や買い手間で自由に決める事が出来る価格ですが、不動産に詳しくない方の場合、提示されている価格が適正な価格なのかどうかわからないという方も多いようです。
売り手買い手それぞれが安心した取引を行うために、不動産の適正価格というものがあります。適正価格を知るには、不動産鑑定士に依頼をし、不動産の評価をしてもらいます。これが鑑定評価と呼ばれるものです。この鑑定評価が出される基準となるのが、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格です。正常価格とは、売り手買い手にとって特別な事情等なくどちらも納得して売買が出来る価格です。限定価格とは、土地の分割や、隣の土地との併合、借地権者が地主から土地を購入する等の取引が限定される場合の当事者双方で決める適正な価格です。特定価格は、法令などによる社会的要請という背景がある際にそれらを考慮して算出する価格です。自己破産等で法令に基づいて財産が処分された場合などがこれに当たります。特殊価格は、基本的に売買が想定されていない不動産につけられる価格です。
不動産の価格を算出するための方法としては主に３つあり、原価法、取引事例比較法、収益還元法です。原価法とは、今建っている建物を再度新しく建てた場合にいくらかかるかを基に算出する方法です。戸建ての住宅で考えた場合、同じ大きさの建物を今の土地に建てる際にかかる材料費や建築費等を計算します。そこから、築年数により古くなったとされる価値をその分減額し、不動産の価格を出す方法です。取引事例比較法とは、対象となる不動産の条件と似ている過去の取引事例を収集し、その情報を基に価格を出す方法です。収益還元法は、対象の不動産が将来得る事が出来る可能性がある純収益の現在の価値の緩和を求めて価格を計算する方法です。収益還元法の中には直接還元法、DCF法の2種類があります。直接還元法とは、不動産が得る事が出来る純収益を還元利回りで割って100をかけ収益還元価格を求めるものです。DCF法とは、対象の不動産から得られると思われる純収益と、期間満了後にその不動産を売却して得られると思われる予想価格を算出します。そしてその価格をいまの水準とされる価格に再計算、合算し、その収益価格を求める方法です。
不動産価格はいくつもの複雑な方法を用いられて定められている事がわかります。
不動産取引では安心して取引を行うために、専門家によって出される適正価格がとても重要となります。しかし、その不動産があるエリアや周辺環境により、適正価格であっても販売が難しい、必ず取引が成立するとは限らないかもしれません。最終的には売り手買い手で価格を決定する事になると思いますが、お互いが納得して取引が出来るよう適正価格を参考に交渉を進めることが大切だと思います。
