宅建セミナーに参加してきました
先日宅建セミナーに参加してきました。今回のテーマは民法改正賃貸編でした。民法改正では、不動産を賃貸する場合においても変更点が多々あります。貸す側、借りる側ともに知っておかなければいけない重要な点となりますので再度ポイント毎にまとめていきます。
□保証制度について
個人保証の場合、保証契約書に極度額の記載が義務化されます。物件の賃貸借契約を結ぶ際、もしもの時に備えて、保証人や保証会社を付けてもらう事が一般的です。しかし、個人が保証人の場合、どこまで責任を取る必要があるのか明確にされていなかったため、例えば賃借人が自殺をした場合や、火災等で費用が発生した場合などに、連帯保証人の責任が多額になる事が社会問題になっていました。そこで今回の民法改正では、いくらまで保証するというように、極度額を付ける事で保証人になる方を保護しようという目的があるようです。
この極度額設定には、具体的な金額や上限はいくらまでなどという細かい定めはなく、個人の保証人と賃貸人との間で決定する事になります。ただし、極度額は固定された金額であることが条件となり、「家賃○○カ月分」といった、金額が定まらない記載方法では無効となります。また、「月額賃料１０万円○○カ月分」と金額が指定されている場合でも、事業用で借りる場合においては、消費税が関係してくるため、消費税変更があった際に金額が変わることが考えられるので、弁護士によっては無効と判断される可能性もあるとのことでした。このように、賃貸人側としては書き方次第で無効になってしまう事も考えられるため、保証人よりも家賃保証会社を利用するケースが今後更に増えるのではないかという事です。
また、民法改正前に締結された賃貸借の場合、施行後に更新された場合の保証契約はどうなるのかという点ですが、判断ポイントは「新法施行後に当事者の意思により更新した」と評価できるかどうかという事です。更新時に保証契約も新しく締結した場合には、新たに合意があったといえるので新法となり、極度額の定めが必要となります。一方、賃貸借契約は更新したけれど、保証契約については特に保証人に通知もせず、特段の手続きを取らなかった場合は保証契約については旧法が適用になるとの事です。よって更新時に保証人に通知等しなかった場合には、旧法が適用になるため極度額を定めなくても無効にはならないというのが、法務省の見解となっているようです。しかし、弁護士側の意見の中には、わざと連絡をせずそのままにする賃貸人も出てくる可能性があるとのことから新法を適用した方が良いという考えも出ているようです。
□賃借人の修繕する権利の明文化
現在の民法では、賃貸人が修繕義務を負うという規律はありますが、賃借人が修繕する権利という内容はありませんでした。しかし、今回の民法改正では、賃借人が修繕の必要な箇所を自ら修繕することが出来る権利がある事が明文化される事になるので、オーナー側としては、所有物件を賃借人に修繕されてしまうという事になります。また、賃借人が自分自身で修繕した費用については最終的にオーナーが負担する事にもなります。これは、緊急時で仕方のない場合なら問題ないと思うのですが、修繕といってもグレードの差が出てくる事になり、修繕なのか改良なのか判断しづらいケースが出てくる可能性も考えられるとの事です。よって、全宅連の住宅賃貸借契約書の新書式案では、賃借人が破損箇所を発見した場合の「通知」と「協議」を明文化し、賃借人が一方的に修繕の必要性や内容を決定してしまわないように配慮されているといいます。オーナー自らが発注していたらもっと費用を抑えられたなどトラブルにつながる事も予想されますので、特約等でも濫用的な修繕等を防止する内容をつける事も大切だと思います。
ここまで民法改正、賃貸の重要な変更点についてみてきました。改正後、はじめのうちは混乱もあるかと思いますが、改正前とおなじような契約をしてしまうと大変になるケースも出てくるので、細かくチェックしておく事はとても大切だと思います。
