賃料減額制度について
新年明けましておめでとうございます。今年はいよいよ120年ぶりの民法改正となる重要な年になります。昨年はこの民法改正に向けた準備として、不動産セミナーも多く開催されていました。
民法改正において、重要点は多々ありますが、本日は「設備の一部滅失による賃料減額ルール」について予習をしておこうと思います。
物件を借り日常生活をしていると、エアコンや給湯器、トイレ等の設備が故障、破損してしまう場合があります。故障が発生した場合は、至急修理対応するという事が大家として当然の義務にはなりますが、全ての大家が早急に対応しているかといったらそんな事はなく、借主が不便を感じ生活をしているといったケースも多いようです。現在の民法では、借主は「賃料の減額を請求する事が出来る」といったルールが設けられていますが、2020年4月民法改正以降、「設備などの故障により一部使用不能になった時に、それが借主の過失によるものでなければ、使用できなくなった部分の割合に応じて当然に賃料は減額される」と新たに規定される事になります。
現在の「減額請求ができる」という表現から、2020年4月分からは「当然に減額される」といった大家さんの立場からするとかなり厳しい表現に変わります。国土交通省が発表している相談対応事例集によると、一部使用不能の状態とは、物件の物理的な破損だけでなく、設備の機能的な不具合なども含め、物件の一部が使用出来ない事、また、その使用不能の程度が社会通念上、生活をする上で我慢出来る限度を超え、通常の生活が出来なくなってしまった状態の事です。良く使われる「社会通念上」といったフレーズですが、判断するにはかなり難しい問題もあるようで、中には設備が一部故障した事を理由に、何度も賃料減額を求める悪質なケースが出てくる可能性もあります。また、大家さんが早急に対応しようと行動しても、修理業者や、部品の在庫等の問題ですぐには修理出来ないケースも出てくるかもしれません。どの程度の故障で、また、物理的に早急な修理対応が出来ない場合等が出てくると思いますので、これからの判例等で判断される事になるかと思います。
トラブルに発展しないためには、借主、貸主ともに早急に対応する事を心掛ける事です。借主は、不具合を発見した際はすぐに借主に連絡をする、貸主は不具合連絡を受けたら早急に業者の手配等を行うという事が大切です。
速やかな対応によって借主、貸主との間の仲も良くなり、理不尽な賃料減額請求にはつながらないのではないかとも考えられます。
民法改正はこの他にも重要な変更点が多いので、不動産を保有する大家さんはもちろん、これから賃貸業を始めようとされる方は民法改正の内容を十分理解される事がとても重要となります。
