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宅建士試験の税金関係の問題について勉強しました

 不動産取引に伴い税金が発生する場合があります。主な税金に関して、重点ポイントをまとめ、覚えて行きましょう。

 

• 所得税（不動産を売却して、利益が発生した場合）

買換え特例

• 居住用である
• 譲渡財産の所有期間が10年を超えている
• 譲渡価格が1億以下
• 床面積50㎡以上
• 買換え資産購入時期は、譲渡資産の処分前後1年以内

特別控除

• 居住用3000万円
• 収用交換の場合、5000万円
• 所有期間に定めはなし
• 身内への譲渡はNG

が譲渡益から控除する事が出来ます。

 

減軽税率

• 居住用でなくなってから3年以内OK
• 複数財産の譲渡NG

 

「買換えの特例」使用なら、「特別控除」と「減軽税率」の適用はNG

 

住宅ローン

居住用財産買換えの譲渡損失繰越控除と住宅ローン控除併用はOK

 

償還期間が10年以上、年末のローン残高4000万以下で年末のローン残高に対して1％の税額控除を受けけることが出来ます。所得控除とは異なり、直接の税額控除はうれしいですね。但し、年収が3000万を超える場合は住宅ローン控除はNGとなります。最近は住宅ローン金利が1％未満ですから、繰上償還せずに、スケジュール通りの返済の方がお得ですね。

 

居住年、前々年、前年、「買換え」、「特別控除」、「減軽税率」使用した場合は住宅ローン控除がNGとなります。

 

• 登録免許税

 

税率は登記原因によって異なります。

課税標準は固定資産課税台帳の「価格」を使用します。これは市町村役場で評価証明を取得して確認します。当然、登記する年度の証明書が必要となります。

 

納付は登記する際に収入印紙、国庫納付書等で納付します。

 

所有権移転登記にかかる登録免許税は、買主と売主が連帯して納付義務負いますが、実務上は買主が負担します。抵当権抹消、登記名義人の住所変更に関する費用は売り主負担となります。

 

登録免許税の税率減軽適用条件は以下の通りです

• 自己居住用の個人家屋
• 床面積50㎡以上
• 取得1年以内
• 相続に関する所有権移転の登録免許税は土地に関しては非課税となります。
• 回数の制限はありません
• 新耐基準もしくは20年以内建築された木造家屋、マンション等の耐火建築物は25年以内に建築された家屋。但し、一定の耐震基準を満たした建築物も「耐震基準適合証明書」を譲渡前に取得しておけば対象となりますので要注意です。売契を締結したら、すぐに申込しましょう。

 

• 印紙税

 

5万円以上の領収書に印紙税が課税されます。

作成者に支払納付義務があります。

作成者、代理人、使用人、従業員等が消印することが出来ます。

記載金額ない契約書の印紙税は200円です。

変更契約書で金額を増額する場合、増額分に対して課税となります。また、減額の場合、印紙税200円で済みます。

贈与契約書は印紙税200円です。

印紙の納付漏れによる場合は、納付しなかった分+2倍トータル3倍になるので要注意です。

契約内容の補充文書にも印紙税が課税されます。

仮文書にも印紙税課税されます。

契約書に二つ以上金額の記載がある場合は、その合計額が対象になる

交換契約書の場合、高い方の金額が対象になる

譲渡契約と請負契約ある場合は譲渡を対象にする、ただ、請負金額が高い場合、請負優先する

消費税額は記載金額に含めないものとする

 

• 不動産取得税

 

納付先：都道府県

納付方法：普通徴収、自治体によりますが6か月～10か月後に送られてきます。また、事前に通知が送られ来ます。

贈与の場合は課税されますが、相続・合併の場合は非課税となります。

 

 

取得税の計算

新築家屋

50～240㎡以下(240㎡NG)

個人、法人OK

1,200万控除

 

中古家屋

50～240㎡以下

個人用のみ

当時控除分適用

昭和57年1月1日以降新築されたもの

 

土地

宅地の価格の1/2

 

免税点

土地：10万

家屋：建築用→23万、売買用→12万

 

税率：4%、特例措置→3%、

土地：3%

住宅以外の家屋：4%

 

家屋新築6か月経過、所有者が取得者をみなして、宅建業者の場合特例で1年へ変更できる

 

• 固定資産税

 

毎年1月1日固定資産課税台帳に登録した所有者、質権者、使用者(災害等所有者を見つからない場合)へ対象

 

納付先：不動産所在の市町村

 

納付方法：普通徴収

 

償却資産も課税され

 

固定資産税率：1.4%、1.7%超えて制定もできる

 

納付期間前10日までに納税者に交付しなければならない

 

異なる納期を定めることができる

 

住宅用地200㎡以下登録価格の1/6

 

新築家屋50㎡以上280㎡以下、固定資産税3年半額

 

不服の場合は「価格」のみ申出できる

 

免税点：土地→30万、家屋→20万

 

固定資産税価格、総務大臣が告示する

 

市町村長は「従覧帳簿」を提供しなければならい

 

市長村長は固定資産評価員又は評価補助員に毎年少なくとも1回、調査させなければならない

 

独立行政法人に対して、固定資産税を課することができる

 

固定資産税評価員は議員できない

 

登記所10日以内、不動産所在地の市町村長に通知しなければならない

 

区分マンションの土地、土地の持分割合によりあん分納税する義務、連帯納税義務ではない

 

以上の重点ポイントを覚えれば、宅建試験を受けても、実務上の取引でも問題がないでしょう。

 

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