更地の取扱いについて
建売用地の仕入れ、プロジェクト資金、転売目的の更地物件や古家付き不動産のご融資のお問い合わせの場合、当社では更地（土地のみ）の物件の取扱いにつきまして、若干掛目を下げて融資金額の目線をご案内をしております。
金融機関では土地の仕入れ資金だけではなく、建物の建築資金についても融資対象となりますが、当社のようなノンバンクでは建築状況に応じてキメ細かいサービスが難しい状況にあります。
基本的に建築予定の建物にも土地と同様に抵当権の設定が必要となりますが、設定が漏れてしまった場合の効果についてご説明申し上げます。
抵当権設定時に更地であった土地ですが、その後に設定者（または第三者）が建物を建築し表示・保存登記を済ませてしまい、同様の抵当権の設定が出来ないケースで長期延滞となってしまった場合には、一括競売という手段を用いて換価することになります。抵当権者（債権者・ノンバンク）は土地のみに抵当権が設定されている不動産ですが、そのままの売却価格では建物所有者に対して収去・明渡しを請求できる土地としての金額となり、更地と比較して低いしか配当が見込めない状況にあります。
そこで、平成15年に改正された民法389条では土地と建物を一括して競売を申し立てることが可能になりました。もちろん、土地の抵当権者は土地の価格相当額からの配当となり、建物の価格相当額は建物所有者に配当となります。これは、建物を収去・取り壊す事による経済的損失の大きさから改正された為です。
さらに従前は土地所有者と建物所有者が同一の場合に限り一括競売が認められておりましたが、過去に競売妨害の為に第三者名義で登記をする事例があったので、その様な行為を排除する為に別々の所有者でも一括競売が可能です。
裁判所による評価額の内訳ですが、同一所有者であっても法定地上権は成立しないので、土地利用利益を考慮しないで欲しいところですが、０～２０％程度の利益が建物に加味され、その分が土地から控除される扱いとなっております。よって土地の価格が２０％程度下がるという考え方です。
念書等で建物建築の禁止や事前に設定契約書を締結する等の手法もありますが、当社ではご契約時に「条件付地上権設定（仮）登記」にご協力下されば、通常の掛目でご案内可能です。
土地を活用した資金調達のことなら、不動産担保ローン株式会社へお気軽にご相談下さい。
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