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不動産担保ローンで一般的に次のような不動産は取扱いが難しくなったり、融資金額が減額されたりします。

①　借地

地代を滞納すると借地契約が解除される可能性があります。裁判所の許可を得て地代の代払いを行って契約解除を防ぐ必要があります。市場性はありますが、競売市場では入札者が少なく、落札金額が期待できない理由もあり評価が下がります。

②　敷延、三角地、不整形地

敷延とは敷地延長の略で通路上の土地を経由して公道に接道している土地で旗状の形状をしている物件です。通路部分の面積は評価が出ず、有効敷地部分も若干の減額の評価となります。特に間口2.0ｍより狭くなると建物を建築する事が出来ない「再建築不可」物件となりますので、取扱いが難しいです。さらに通路部分が階段状になっている場合も難しいです。

三角地は頂点の部分が生かせず評価が低くなる傾向にあります。

③　雑木林

市街地に位置する物件でも太い樹木の伐根伐採は費用が掛かりますので、その費用を控除した金額が担保評価額となります。

④　事故物件

心理的瑕疵がある物件は、事件からの年数や事件の内容によって異なりますが、市場性が乏しく減額要因になります。販売図面には「告知事項あり」と記載があります。

⑤　田・畑

農地から宅地に転用する為の手続きの煩雑さによって評価は分かれます。特に市街化調整区域や無指定の場合は取扱いが困難となります。

⑥　前面道路が私道、開発道路

古くからある住宅街で公道に接続する為の全面道路を、ご近所さんで共有するのではなく、互い違いにたすき掛けのような方式で所有するケースを見ます。家の前に車を置かれて邪魔にならないようにとの配慮ですが、再建築の際には所有者のハンコが必要となりますので、現況道路・地目公衆用道路でも若干の減額があります。

⑦　高圧送電線

特に地役権設定登記があり、建物の高さが制限されているケースがありますが、市場性も若干劣りますので高圧鉄塔に近すぎる物件は難しいです。

⑧　自主管理のマンション

管理状態が悪いケースが多々あり、同年代に建築され当初より分譲予定だったマンションに比べて評価が低くなります。これは当初は一棟で所有し賃貸に出していたと思われますが資金調達する為に非区分建物を区分して、敷地権や土地持分と共に売却していった物件です。

⑨　嫌悪施設

お墓や宗教施設が近くにある物件です。南側に墓地があると日照良好で管理人は良いと思っておりますけど、世間一般的には敬遠される方向にあります。

⑩　傾斜地

山側（高い方）の物件所有者が土留めの義務を生じ、擁壁等で土地を保護しなければなりません。緩やかな傾斜地は問題ありませんが、崖地や高低差が大きい物件は敬遠されます。また北傾斜（南が高く北が低い）物件は日照の関係から評価が下がります。

この様な要因があるから取得時に割安で取得されたかもしれませんが、これから購入される方は上記の要件を勘案して探すといいかと思われます。

 

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