競売・公売の違い
所有の不動産を売却したいという思いはなくても、他人によって売却されてしまう事があります。それが、「競売」と「公売」です。競売と公売はどちらも債権回収が目的とされています。不動産の取得方法として、最近では一般の方の参加も目立つようになってきました。今日は競売と公売の違いについて調べてみる事にします。
競売とは、債務者より住宅ローンや借入金の支払いがされなくなった時、債権者が貸したお金を回収するために債務者の住宅に設定されている抵当権を実行し、住宅を売却する行為の事です。競売には強制競売と抵当権の実行による競売の2種類があり、今出回っている競売はほとんどが抵当権の実行による競売とされています。それに対し、公売とは、税金の滞納があった場合、国や地方公共団体の職員が税金回収のために納税者の財産（不動産等）を売却する行為です。税金を滞納すると財産が差し押さえられ、その後も滞納状態が続く事で公売の手続きが開始される事になります。
競売、公売の目的はどちらも債権者の回収のためとなりますが、競売は債権者が金融機関などの民間企業や個人とされるものであり、公売は国税局や都道府県、市町村となります。債権自体も競売は私債権、公売では租税債権が対象となります。
次に、競売、公売の物件情報はどこで見る事が出来るかという点です。競売では「BIT不動産競売物件情報サイト」という全国の競売物件を掲載しているサイトがありますので、そちらでエリアを絞るなどして検索する事になります。公売物件は、まとまったサイトはなく、差し押さえを行った各所のサイトで広告される事になります。自治体の中には、ヤフーサイトやアットホームが提供している「アットホーム官公庁物件情報」というサイトに掲載する事もあるようなので、公売物件を目的とする場合は情報集めが大変になりそうです。
次に競売や公売への参加方法です。入札をする場合には、保証金を支払う必要があるのですが、その保証金の額が競売と公売とでは異なります。競売では、売却基準価格の2割とされていますが、公売では見積額の１０％以上の額となります。競売は一律ですが、公売は定まっていないので、見積額が低い物件の場合には２０％以上の公売保証金が必要になる事もあります。
続いて、物件情報の資料についても比較してみます。競売では「3点セット」と呼ばれる物件の詳細が載っている資料を見る事によってどのような物件かを調べる事が出来ます。競売は裁判所が行うので、裁判所書記官や執行官、不動産鑑定士が資料を作成するため、公売よりかなり正確な情報が開示されていると言えます。それに比べ、公売物件の資料はそれぞれの職員が作成する事となるので情報が不足している物件の公開も多いようです。また、物件を落札した場合の引き渡し方法も競売と公売ではやり方が異なり、競売で落札した場合は、「引き渡し命令」を申し立てる事で、なかなか物件を引き渡してくれない所有者に対して強制執行を行う事が出来ます。公売の場合は、引き渡しに応じない所有者に対して明け渡しを求める民事訴訟を起こす必要があるので競売よりも時間がかかる様に感じます。
上記のようにポイントごとに比較すると、公売よりも競売の方がわかりやすいといった印象でした。しかし、一般的な不動産取引と比べればリスクは高いですし、蓋を開けたら資料に記されていない事実が出てくる可能性もあります。特に公売については競売よりマイナーなイメージがあり、なかなか個人の方にとっては参加しづらいものだと思いました。
