宅建セミナーに参加しました（賃貸編）
先日の記事では、宅建セミナーに参加した内容の中から、民法改正の売買編についてまとめました。民法改正では、賃貸についても重要な変更点が多々ありますので、今日は民法改正の賃貸編についてみていこうと思います。
□保証人の極度額設定の義務化
物件の賃貸借契約を結ぶとき、家賃滞納などのもしもの時に備えて、保証人や保証会社を付けてもらうのが一般的ですが、今回の民法改正では、個人の方が保証人になる際、保証金額の極度額を設定する事が義務化となります。現在は、保証人がどこまで保証しなければいけないかが明確化されておらず、保証人の責任が多額になることが社会問題となっていました。この問題を解決し、保証人を保護しようという目的で制定されたのが今回の極度額設定の義務化となります。
この極度額設定の義務化では、具体的な金額や上限はいくらまでなどといった細かい設定はなく、個人の保証人と賃貸人との間で決定する事になります。ただし、極度額は固定された金額であることが条件となり、「家賃○○カ月分」といった金額が定まらないこのような記載をする場合は、「契約当時の家賃○○カ月分」というような方法で記載する事になります。また、明らかに物件にそぐわない高額な極度額も無効となる可能性もあるようです。では、いくらを目安に設定したら良いのかという点ですが、国交省から公表されている「極度額に関する資料」を参考にすると、平均値は賃料１３．２カ月分、最大３３カ月分となっているようです。
□契約締結時の情報提供義務について
保証人を保護する目的では、次のような義務も追加される事になります。事業用物件の賃貸借契約の保証人を個人の人が委託された場合、賃借人の財産収支状況や、他の債務の有り無し、ある場合の額等情報を提供しなければいけない義務が発生します。本当の事を言わず賃借人が嘘の情報を言って保証人になってもらった場合、詳しく調べなかった、調べれば容易に判明する事が出来た場合などには、賃貸人の悪意有過失だと判断され、保証契約は取り消しとなってしまう事もあるようです。このことから、賃貸人の契約前の調査義務は今後とても重要なものになっていくと思います。
□敷金精算と原状回復義務の明文化
現在の民法では敷金精算や退去時の原状回復に関しては明文化されていないので、退去時にトラブルになるケースも多くあるといいます。これまでは、「東京ルール」や、「原状回復ガイドライン」といった今までの判例に沿って判断されてきましたが、今回の民法改正で明文化される事になります。
まず、敷金の返還義務返還時期については、「賃貸が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき」となり、敷金は、賃借人の金銭債務を担保する目的という事から、家賃等を担保するものであると定められるようになります。今までは、敷金をどのような目的で預けるものなのか、法律上できちんと定められていなかったという点は驚きですが、改正後は敷金がどのように使われるものなのかが明確になるので、お部屋を借りる方も安心して預ける事が出来ると思います。
原状回復の義務については、「賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷がある場合において（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損傷並びに賃借物の経年変化を除く）その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰すことが出来ない事由によるものであるときは、この限りではない」となります。通常の使用で劣化したとされる、壁の日焼けや画鋲の跡などについては借主に責任はなく、原状に戻す必要はないとされます。
ここまで民法改正、賃貸の重要な変更点についてみてきました。現在色々と曖昧である点が明確に定められる事になるため、トラブル発生も軽減するのではないかと期待されているようです。改正後、はじめのうちは混乱もあるかと思いますが、改正前とおなじような契約をしてしまうと大変になるケースも出てくるので、細かくチェックしておく事はとても大切だと思います。
