不動産取引・雑談

2020/12/20　カテゴリ：新人

不動産業は民法、宅建業法、建築基準法や税金等の知識が必要になります。

業界で働いている方でも全部把握していない方もいますが、一般の方にはとても難しいと思います。今回は、不動産取引の一部について説明していきたいと思います。

不動産売買における価格の査定を行う場合、その査定方法は3つあります。

「相場価格アプローチ」

レインズに掲載されている成約事例、現在の販売事例を用いて物件の売買相場を調べる方法です。取引事例比較法といい、比準価格と呼ばれます。

「積算価格アプローチ」

周辺の相続税路線価から土地値を算出し、築年数と建築額から建物の価格を算出する方法です。

土地値を調べる時は、公示価格を使用し、建物は坪単価を設定して新築時価格×残存年数/耐用年数により算出します。積算価格と呼ばれます。

「収益返還価格アプローチ」

投資物件の場合、周辺で売られている物件の投資利回りから逆算して売却価格を算出する方法です。

年間家賃(満室時)/周辺の物件利回り=売買価格

収益価格と呼ばれます。

リストを抑えるため、これら3つの方法を組み合わせて合理的な価格査定を行いましょう。

一般契約、専任契約、専属専任契約の3つあります。

比較すると以下の表を見ればすぐ、わかります。

物件情報を調べる主なポータルサイト

居住系

At home、HOME”S、SUUMO等

投資物件系

楽待、健美家

不動産の売買金額が大きいので、購入する際に融資の利用が一般的です。

金融機関の種類と審査の厳しさ等の説明(1例として)

住宅ローンでも、不動産投資ローンでも不動産自身の価値を重視されている以外、ローンを組む方の年収も重要なポイントになります。

資金計画

購入時：

頭金(5%～1割等)

購入時にかかる諸費用(物件価格の約7～8％)

購入後：

月々のローン返済額

同じくリスクを抑えたい考え方、ぎりぎり目いっぱいをお勧めしません。

次回まだ実務の雑談をしていくと思います。

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