セットバックが必要な場合の評価について
お客様からの相談です。
前面道路の幅員が４ｍ未満の不動産を所有されている方から不動産担保ローンのお申込みがありました。現況は一戸建の物件で当時適法に建築された物件です。しかし、建物を再建築する場合には、道路中心線から2.0ｍ後退した距離を敷地境界線として土地面積を計算し、建ぺい率・容積率から建築可能な建築面積と延床面積を計算しなくてはなりません。道路との敷地境界線を道路中心線から後退させる事をセットバックといいます。そのような場合には、役所で道路台帳から幅員を調査します。この場合の計算方法は、
道路幅員が3.0ｍの場合、道路中心線までは1.5ｍですので2.0m-1.5m＝0.5ｍ（50cm）後退が必要となります。
0.5ｍ×接道長（間口）＝セットバックに要する土地面積部分の評価を0円として、残地について通常評価となります。その際、既存建物の建ぺい・容積率がオーバーしていても大丈夫です。再建する建物に規制がかかりますが、既存物件には及びません。
幅員が4.0ｍに満たない道路を2項道路（建築基準法第42条第2項）といいますが、古くから市街地を形成している地域が多く、比較的評価が出やすい物件が多いように感じます。減額幅も少なく、ご希望金額に沿えるケースも多々ありますので、お気軽にご相談下さい。
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