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不動産価格の評価方法について

2017/05/25 カテゴリ:nihonbashi

不動産担保ローンではご融資対応可能額を決定する為の基礎として、不動産(物件)の評価額を算出致します。

当社では、具体的にはトヨタグループの「TAS-MAP」と近隣不動産の取引事例に個別要因を加味して決定致します。マンションの場合、同一マンション内での取引事例に成約時期、階層別の個別要因を加減して求めます。また角部屋の場合にも評価がプラスになります。マンションの床面積に㎡単価を掛ける方法もありますが、㎡単価は同一タイプの事例を採用しないと、評価額は実勢価格とはかい離する事になります。例えば、ワンルームの単価はファミリータイプの60㎡前後の物件と比較して高くなる向にありますので要注意です。

一番難しいのは一軒家(戸建)です。まず、近隣の取引事例を集める事も困難ですし、その個別要因(地形、傾斜、陽当たり、前面道路)を加味して、対象物件と比較して算出する必要があります。そこで、建付地(建物付の土地の事)の評価はもっぱらTAS-MAPを利用して簡易的に理論値を導きだしております。それに、実際に現地を訪問して担当者の感想(主観的なもの)を加味して評価致します。

先日の例では、TAS-MAP上で、評価が出たのでお客様に審査に必要な書類をご用意頂き、信用情報も問題なく、社内稟議提出の為に現地確認に行きました。すると対象物件は更地だったのですが、位置する場所が傾斜地にありました。きちんと擁壁で囲われており、崖崩れの心配のない物件ではありましたが、道路と等高な部分の接道長は2mも無く、車が必要な地域で駐車場を確保するスペースがありませんでした。さらに、不整形地であり、擁壁が上に行くにつれて、内側に傾斜しておりましたので、登記面積よりも狭く感じ、担当者の主観で「建物の建設には通常より費用がかかる」かつ「駐車場を敷地内に設けるには造成が必要」と考え、「対象物件を取得して建物を建設する人は少ない」との判断に至り、結果的に対象物件でのご融資を見送る結果となってしまいました。お客様にはお手間を取らせてしまい申し訳なかったのですが、当社では現地調査が必ず必要となり、その結果ご希望に沿えない場合もありますので、あらかじめご了承願います。

逆に、机上の評価が低くても物件に希少性があったり、現地の状況、近隣地域にプラス要因があれば、積極的にご案内しておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

 

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