２項道路（ニコウドウロ）とは
不動産用語で「にこうどうろ」、「ニコウドウロ」と時々耳にする事があると思います。２項道路とは建築基準法ができた昭和２５年当時、既にある道路で幅員（フクイン：道路の幅）が４ｍ未満の道路のことです。２項道路は古くからある道であり住宅が密集している地域で多くみられる印象がありますので、評価が出るケースが多いように感じられます。
建築基準法では、建物を建築する際にその敷地が幅員４ｍ以上の道路に接道していなければなりません。しかし、古くからある下町等の地域では、幅員４ｍ未満の道路が多数存在し、いきなり建物を建築することが出来ない土地になると大混乱でになります。そこで、既にある幅員４ｍ未満の道路を建築基準法４２条第２項で「道路」と定めたもので、敷地を道路中心から２ｍ後退させることによって建築が可能になっております。これが「セットバック」と呼ばれるものです。
不動産担保融資の評価では、２項道路に接道している場合にはセットバック面積を控除した土地面積を簡易的に計算して評価を行います。
具体的には、前面道路が３ｍの場合 道路中心線から１．５ｍに敷地境界線があるので０．５ｍのセットバックが必要となります。その敷地の間口（接道長）が４ｍの場合、０．５ｍ×４．０ｍ＝２．０㎡のセットバックが必要となり、敷地面積から２．０㎡を引いた面積で査定を行います。
セットバック控除後の敷地面積に対して、既存建物の建ぺい率、容積率が超過していても大丈夫です。既存不適格ではありますが、違法建築物ではありません。但し、セットバック前から建ぺい率、容積率がオーバーしている物件は違法建築ですので審査は厳しくなります。所有物件の評価額にご興味ある方は是非お問合せ下さい。
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