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さいたま地裁・越谷支部の競売情報ＢＩＴを見ると、競売市場修正が70％だったのが、なんと80％になっております。

競売市場は一般に流通する市場とは異なることから、正常価格から70％に減価して売却基準価格を決定しておりました。そこから不動産担保ローン業界も掛目70％でご案内しているフシもあります。

競売市場が一般の市場と異なる点は

・事前に内覧が困難（出来ない訳ではない）

・占有者がおり、立退き交渉は落札者が行う

・任意で明け渡しされない場合、費用がかかる可能性がある。

・瑕疵担保があっても、前所有者に請求困難（経済的に難しい）

・設計図書、検査済証が残っていないケースが多い。

・マンションの場合、滞納管理費が多額なケースがある。

・資金手当てが困難（融資特約はありません）

等の理由があり、通常の売買とは異なる費用や時間がかかる可能性がありリスクが高いと考えられます。

しかし、最近の東京地裁、横浜地裁、さいたま地裁の開札結果を見ていると、売却基準価格の１００％以上で落札されるケースが多く、マンション等ではエンド価格（実勢価格）での落札が目立ってきています。通常の市場価格となんら変わらない金額です。また、明渡命令もきちんと手続きを踏めば、簡単に事が進みリスクも低減されている現状です。

そういった事情から減価率も修正されたのでしょうか。鑑定評価額も実勢価格より低めで算出されますので、大都市圏では掛目を上げてもいいかもしれません。

 

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