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地面師とは、他人の不動産を売ったり、抵当権設定をする等してお金をだましとる詐欺師のことです。当社クラスが扱う小規模・少額取引ではなく、ある程度の金額が取引される場合には要注意です。

地面師の手口は所有者と関係者である場合とまったく関係が無い場合があります。

①　所有者と関係がない場合

偽造書類を使用して、所有権を一旦移した後に新所有者を装って取引を行う場合と、真正な所有者を装って取引を行う場合があります。前者の方は大変分かりづらく、宅建業者が被害者との間に仲介に入るケースがあり、前所有者まで確認が必要か？という話になります。念の為、所有期間が短い場合や、前所有者が高齢である場合には、取引の経緯や登記を担当した司法書士に対する調査が必要となりますが、怪しいと感じないとスルーされてしまいます。

後者は全くの別人を用意して、身分証明書や登記関係書類を偽造して取引を行うものです。大口の取引の場合には身元を保証していただける第三者との面会が必要となるのではないでしょうか。売主に会えない、面談してもマスクや防止、メガネ等で人相を隠すケースがありますので、取り引きを急がずに慎重な調査が必要とされます。本人確認の徹底が必要となります。ヒアリングによる本人しか知りえない情報を聞き出す必要がありそうです。

 

②　所有者と関係がある場合

これは所有者に接近して、言葉巧みに取引に誘導する手口です。本人、身分証明書、関係書類は本物であり、媒介業者が詐欺を見抜く事はもっとも困難と思われます。

いずれの場合においても、真実の所有者が無過失の場合、所有権を失うことは無く、買主・債権者は保護されません。媒介に入る業者と司法書士は賠償の責任が生じることもあります。一般の取引きとは異なる、何か違和感を感じるようであれば深く調査をする必要があります。例えば、

・直前の贈与登記

・所有権移転にもかかわらず銀行等の抵当権が設定されていない

・前回の登記が司法書士ではなく直接、自ら登記を行っている場合

・遺産分割協議書の字体が似通っている

・把握している個人信用情報から、明らかに不動産を取得できる資力が無い

等の場合がありましたら、念のため所有者を疑ってみる必要があります。

さらにアンテナを広げて、近隣への聞き込み調査、業者間の噂話でひっかかってくる可能性があります。先日の積水ハウスの問題でも、担当部署へ複数のリスク情報が寄せられていたにも関わらず、その情報が採用される事がなかったようです。

買主もそうですが、不動産担保ローンの資金提供者と致しましても上記のリスクには敏感で、売買に準じた基準が必要となります。

贈与、相続登記をご自分でなされた場合、担保設定の際に、司法書士から利害関係人の方へ問い合わせが行くかと思いますがご協力の程宜しくお願い致します。

 

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