親子間での賃貸借について
不動産会社を通して賃貸借契約をする場合、ルールに従って不動産のプロが契約を行ってくれるため大きな問題が発生する事はないと思いますが、親が所有している空き家物件などを子供に貸す親子間の不動産賃貸借については、注意点が多々ある様です。今回はその中でも特におさえておきたい「贈与税」「相続税」「所得税」についてポイントをみていきたいと思います。
○贈与税について
親子間の貸し借りになると、貸主側の親は利益の事はあまり頭にないと思うので、相場より安い価格、子供が支払える価格で貸与する場合が出てきます。これは、相続税法にある「対価を支払わないで、または著しく低い価格の対価で利益を受けた場合、その利益を受けた者が、その利益を受けたとき、その利益に相当する金額を贈与によって取得したものとみなされる」との内容に当てはまり、場合によっては贈与税としてみられてしまう可能性があるようです。ただし、相続税法基本通達においては、利益を受ける金額が少額である場合には、この取り扱いをしなくても良いとされており、実際の業務の中でも、親が利益のためではなく、子供のために安くしているといった親子間の特別な関係によるものから、相場より安い価格で賃貸していても、贈与税を課している事はないとの事でした。
○相続税
土地や建物は、賃貸をされているかどうかで相続税評価額が変わってきます。賃貸中の物件については、通常の相続税評価額よりも土地は２０％、建物は３０％前後安くなるようです。しかし、親が子供に無償や安く貸している場合には、貸家には含まれないので、通常の評価額となってしまいます。貸家が通常よりも安く設定されているのは、借地借家法で守られている借家権を考えられての事とのことですが、親子間での賃借はこれに当てはまらず、通常扱いになってしまうという事です。
○所得税
一般的には、土地や建物を貸して得た所得は「不動産所得」に該当しますが、親子間での安い金額での貸し付けでは、これに該当しないと判断されます。不動産所得の金額は、総収入金額から必要経費を引いた額とされますが、この必要経費にはその年における販売費や管理費等が含まれ「業務」において生じた費用とされます。しかし、親子間での賃借は経済的行為ではなく、特別な関係において成り立っているので、「業務」には該当しないという事です。したがって、親子間での賃貸借契約での本来の不動産所得の計算が成り立たないといった考えになります。
このように、親子間で賃貸借を結ぶ際には、注意をしないと税金関係で問題が出てくる事がわかりました。親と子という親しい間柄という事から手軽に不動産を貸し借りするケースも多いと思います。親子間で賃貸借を結ぶ事自体特に問題はありませんが、注意をする点も多く、きちんと契約書を作成して記録を残しておく事も大切だと思います。
