建替え予定マンションの取扱い
建替え計画があるマンションの取扱いについてお問い合わせがありました。
マンションが解体された場合、建物に対する抵当権は所有権等の敷地利用権に対する抵当権は残るという考えに基づいてご案内致します。
敷地権の登記がなされている場合、通常分離処分が禁止されていますので、建物と敷地利用権が一体として抵当権の目的になっており、法律上、当然に共同担保の目的となっています。建物が解体されると、従前建物の登記簿によってのみ登記されていた抵当権は、職権をもって敷地である土地の登記簿へ転写され、共有持ち分に存続することになります。
敷地権登記がないマンションでは、当初から土地の共有持ち分に抵当権が設定されていますので問題ありません。しかし、敷地利用権が借地権であるマンションの場合には、建物が解体され、専有部分が消滅した場合には、借地権に対して及んでいた抵当権の効力も消滅すると考えられます。よって、この場合の不動産担保融資の取扱いは困難です。
建替えが計画されているマンションに対する融資額の目安ですが、事業遂行時にマンションデベロッパーが抵当権抹消する為に一旦購入する（購入型事業代行方式）ことを前提に取り扱うことになります。土地の共有持ち分の価格に対し、その５分の１程度の取扱い額でのご案内となります。
これは抵当権が実行され、差押登記がなされても売却までに建物が解体された場合には、敷地利用権についても不動産競売手続きが取り消されるという事態になることから、相当抑えられた金額となります。
築年数が古いマンションも積極的に取り扱っています。築古マンションを活用した不動産融資のことなら不動産担保ローン株式会社にお気軽にご相談下さい。
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